“物業(yè)是小區(qū)管家”，這是業(yè)主遇到問(wèn)題后最常想到的一句話，然而“小區(qū)管家”是不是萬(wàn)能的呢？自己家紗窗壞了、墻面有裂縫、電梯經(jīng)常發(fā)生故障、井蓋破損……這些小區(qū)常見的問(wèn)題都應(yīng)該由物業(yè)負(fù)責(zé)嗎？
近日，記者就近期接到的關(guān)于物業(yè)的熱線電話，咨詢了德州市房產(chǎn)管理中心工作人員，逐一對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行解答，劃分出物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商、部門在小區(qū)常見問(wèn)題上的職責(zé)范圍。
物業(yè)非“萬(wàn)能管家”，職責(zé)范圍有界限
自家紗窗壞了要求物業(yè)更換
家住佰利金湖灣小區(qū)的王先生稱，他家紗窗壞了將近兩個(gè)月，多次找物業(yè)維修，對(duì)方始終沒有給出明確答復(fù)。他為此甚至去堵住物業(yè)的門口，但對(duì)方依舊一拖再拖。“我住進(jìn)這個(gè)小區(qū)兩年了，東西壞了，怎么找物業(yè)，對(duì)方也不給我修。這次是因?yàn)榧喆翱驂牧�，關(guān)上窗戶家里進(jìn)蚊子，實(shí)在沒法正常生活，我才不得不多次去找物業(yè)。”王先生越說(shuō)越氣，稱他今年將近七十歲，物業(yè)于情于理都應(yīng)該給自己換上紗窗。
對(duì)此，該小區(qū)的物業(yè)工作人員表示，小區(qū)內(nèi)的紗窗已經(jīng)過(guò)了質(zhì)保期，現(xiàn)在出現(xiàn)問(wèn)題物業(yè)將不再負(fù)責(zé)維修。但是考慮到業(yè)主的實(shí)際情況，近期將會(huì)統(tǒng)一排查維修，所以才會(huì)讓王先生暫時(shí)等一等。
解答：窗紗、水管等設(shè)備，在交房時(shí)簽訂合同規(guī)定相應(yīng)質(zhì)保期。如果在質(zhì)保期內(nèi)，這些設(shè)備損壞將由開發(fā)商進(jìn)行免費(fèi)維修；超出質(zhì)保期將由業(yè)主自行維修，在整個(gè)維修過(guò)程中，物業(yè)沒有責(zé)任上門免費(fèi)維修。
電梯時(shí)好時(shí)壞，維修責(zé)任誰(shuí)負(fù)
“我們小區(qū)電梯時(shí)好時(shí)壞，經(jīng)常出問(wèn)題，有時(shí)候還會(huì)關(guān)不上門，這是關(guān)系到業(yè)主安全的事情，物業(yè)必須重視，實(shí)在不行就換新的。”新湖家園的鄭女士說(shuō)，她多次向物業(yè)反映情況，迫切希望換上新電梯。
據(jù)鄭女士介紹，該小區(qū)電梯上個(gè)月還發(fā)生“困住孩子”的情況，兩個(gè)孩子在里面困了十多分鐘，這件事讓人心有余悸。“電梯月月都會(huì)維修檢查，并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，各項(xiàng)測(cè)試都正常，鄭女士反映的‘困人’事件也沒有核實(shí)過(guò)。”該小區(qū)物業(yè)工作人員表示，更換電梯不是小事，不能僅聽鄭女士一面之詞。為此，鄭女士和物業(yè)多次爭(zhēng)論，但直到現(xiàn)在仍然沒有結(jié)果。
解答：電梯使用、檢查、維修分別屬于住建局、質(zhì)監(jiān)局、物業(yè)。鄭女士遇到的故障問(wèn)題，需先由質(zhì)監(jiān)局進(jìn)行檢查，如果檢查結(jié)果良好，可繼續(xù)投入使用；如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題則反映給物業(yè)，物業(yè)聯(lián)系維修單位進(jìn)行維修，維修后仍有安全問(wèn)題再商議更換。因此，在該小區(qū)電梯質(zhì)檢結(jié)果良好的狀態(tài)下，物業(yè)只做好日常維護(hù)即可。
門口井蓋破損，老漢夜行絆倒
趙大爺今年70歲，家住十三局宿舍，前幾天晚上出門遛彎，被小區(qū)門口破損的井蓋絆倒。為此，給小區(qū)更換個(gè)新井蓋成了他的心頭大事，往小區(qū)物業(yè)跑了好幾趟，可物業(yè)一直稱他們沒權(quán)更換。“那個(gè)破損的井蓋就在門口，一邊凹一邊凸，老人上了年紀(jì)，步子邁不高，很容易被絆倒，萬(wàn)一出什么事情誰(shuí)負(fù)責(zé)呀。”趙大爺說(shuō)，他現(xiàn)在膝蓋還疼，可就是不明白物業(yè)為什么不肯給換個(gè)井蓋。
解答：小區(qū)內(nèi)井蓋一般分為自來(lái)水井蓋和排污井蓋，但無(wú)論哪一種，物業(yè)都無(wú)責(zé)無(wú)權(quán)更換。業(yè)主應(yīng)將此問(wèn)題反映給自來(lái)水公司和環(huán)衛(wèi)處，由部門核實(shí)該小區(qū)是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)移交，如果已經(jīng)移交則由部門負(fù)責(zé)更換，沒有移交則由開發(fā)商進(jìn)行更換。
墻壁裂開縫隙，物業(yè)不給維修
家住潤(rùn)楓水尚小區(qū)張女士的新家剛剛裝修完兩個(gè)月，原本一家人興高采烈住進(jìn)新家，可墻上裂開的兩道縫，卻讓她怎么也高興不起來(lái)。“這是新房子，現(xiàn)在就有裂縫了，房屋質(zhì)量有這么大問(wèn)題，物業(yè)也來(lái)看過(guò)了，為什么不給我維修？這樣的房子怎么讓業(yè)主住踏實(shí)。”張女士氣憤地說(shuō)，她十分擔(dān)心，日子一長(zhǎng)這兩道裂縫變大會(huì)發(fā)生危險(xiǎn)。
對(duì)此，該小區(qū)物業(yè)稱，已經(jīng)將此事通知開發(fā)商，對(duì)方表示近期會(huì)來(lái)維修，但是物業(yè)無(wú)責(zé)對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)。
解答：由于張女士剛裝修完房屋，造成房屋裂縫的原因可能是房屋質(zhì)量問(wèn)題，也有可能是裝修導(dǎo)致。如果張女士樓上樓下住戶房屋也存在裂縫，則基本判斷為質(zhì)量問(wèn)題，由開發(fā)商維修，如果僅此一家，則很有可能是裝修導(dǎo)致，由業(yè)主自行維修。
小區(qū)管理責(zé)任界限
物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的主要責(zé)任
1、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
2、公共綠化的維護(hù)；
3、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
4、公共區(qū)域的維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；
5、物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；
6、物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；
7、物業(yè)服務(wù)和物業(yè)檔案的保管；
8、物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
小區(qū)設(shè)施的責(zé)任劃分
1、業(yè)主自行維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主自有的專有財(cái)產(chǎn)，如房屋室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣（以計(jì)量裝置或入戶端口為界線）表以內(nèi)的管線及自用陽(yáng)臺(tái)等。業(yè)主也可委托物業(yè)公司或其他專業(yè)維修人員代修，費(fèi)用業(yè)主自出，不在物業(yè)費(fèi)出。
2、物業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備由業(yè)主委托給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由收取的物業(yè)費(fèi)列支，中修、大修事項(xiàng)的維修費(fèi)用從小區(qū)全體業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金列支。（共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等）
3、市政公用單位負(fù)責(zé)維修。如住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、天燃?xì)狻⑴扔?jì)量裝置或入戶端口以外管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣、供暖單位負(fù)責(zé)維修，養(yǎng)護(hù)費(fèi)也由其支付。通訊網(wǎng)絡(luò)由通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)也由其支付。
部門管理負(fù)責(zé)部分
1、房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題。在質(zhì)量保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，辦理批建手續(xù)的屬地住建局負(fù)責(zé)督促開發(fā)建設(shè)單位履行保修責(zé)任。
2、電梯運(yùn)行不正常問(wèn)題。市住建局負(fù)責(zé)加強(qiáng)電梯安裝環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)管；市質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)電梯登記使用、定期安全檢驗(yàn)；市房管中心監(jiān)督物業(yè)公司協(xié)同電梯供應(yīng)商或維保單位負(fù)責(zé)具體維修。
3、小區(qū)內(nèi)占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題、噪音擾民問(wèn)題。由市城管執(zhí)法局和“三區(qū)”城管執(zhí)法局按照職責(zé)劃分負(fù)責(zé)。
4、居住小區(qū)內(nèi)消防安全管理職責(zé)。小區(qū)內(nèi)供水表以內(nèi)供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，高、低壓消防供水系統(tǒng)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。小區(qū)內(nèi)供水表以外由供水單位負(fù)責(zé)。
5、電話、寬帶等問(wèn)題。如小區(qū)內(nèi)的電話及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、管線等，均分別由電信管理部門各自負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。
6、居住小區(qū)內(nèi)的車輛出入停放職責(zé)。小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車存車處等設(shè)施，均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)。
此外，該工作人員表示，小區(qū)物業(yè)雖然并非“萬(wàn)能管家”，但是卻應(yīng)擔(dān)當(dāng)其“管家”的職責(zé)，做到“有問(wèn)必答、耐心講解”。在業(yè)主遇到問(wèn)題后，如果是物業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的應(yīng)積極維修管理，如果不在物業(yè)職責(zé)范圍也應(yīng)耐心講解，引導(dǎo)業(yè)主正確解決問(wèn)題，從而避免業(yè)主與物業(yè)間的矛盾糾紛。
