關(guān)于物管企業(yè)營改增的問題都非常繁多，五花八門。但問題多集中在關(guān)于物業(yè)企業(yè)代收水電的稅務(wù)及賬務(wù)處理、關(guān)于車位租賃及轉(zhuǎn)租的稅務(wù)及財務(wù)處理等這類問題。其實真正涉及到整體稅務(wù)籌劃的反而不多，而我們認(rèn)為這才應(yīng)是企業(yè)關(guān)注的重點。

“營改增”實施，物管企業(yè)怎樣納稅？ 

益清(ICS)
專業(yè)面前人人都是學(xué)生，難題當(dāng)下你我都有想法，歡迎來到現(xiàn)代物業(yè)城市沙龍。我是益清，很榮幸為大家主持這場“營改增”實施，物管企業(yè)怎樣正確納稅的話題。下面我們開始今天的議題。

“營改增”稅改制度自2016年5月1日開始實施。“營改增”是否能避免過去被物業(yè)管理行業(yè)廣為詬病的重復(fù)征稅問題?對于物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)費、公共收益費等營業(yè)收入在“營改增”后怎樣征稅?物業(yè)管理企業(yè)被納入增值稅體系之后，公司的財務(wù)管理制度、財務(wù)管理流程以及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面應(yīng)該怎樣進(jìn)行調(diào)整?“營改增”后，物管企業(yè)應(yīng)該怎樣正確納稅從而真正減輕稅負(fù)?為此我們邀請到了福建省物業(yè)管理協(xié)會副會長、福建永安物業(yè)管理有限公司董事長林常青，深圳市奈斯物業(yè)服務(wù)有限公司總裁、《現(xiàn)代物業(yè)》專欄主持鐘冶，注冊會計師、注冊稅務(wù)師、高級會計師、資深財務(wù)總監(jiān)，浙江財經(jīng)大學(xué)兼職教授鄧水巖，請幾位專家給我們分享他們的觀點，歡迎3位嘉賓!
首先有請鄧總為我們展開今天的議題。請您介紹過去物管企業(yè)的稅制和營改增后的稅制最簡明和重要的區(qū)別在哪些地方?
 
鄧水巖
區(qū)別點：營業(yè)稅，是按營業(yè)額征稅，無論是否有增值，都需要交稅;而增值稅，從理論上講，是按流轉(zhuǎn)增值稅。
能否避免過去被物業(yè)管理行業(yè)廣為逅病的重復(fù)征稅問題，這個話題比較大。
我個人以為：從制度層面設(shè)計上優(yōu)于營業(yè)稅，從理論讓講只要取得采購進(jìn)項稅額就可以抵扣，可以避免重復(fù)繳稅。
 
林常青
增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。
 
鄧水巖
但由于物業(yè)行業(yè)存在一定特殊性，可以取得的進(jìn)項稅額有限，一般性納稅人降稅幅度較為有限，所以需要我們重視，做好相關(guān)籌劃工作。
但是總體減稅和小規(guī)模納稅人降稅幅度還是明顯的：
小規(guī)模納稅人:簡易計稅征收率為3%，相當(dāng)于營業(yè)稅口徑的2.91%(3%/1.03)，較營業(yè)稅5%稅率減少2.09%，減負(fù)比率高達(dá)41.75%。
另外，小規(guī)模納稅人月度銷售額在3萬元以內(nèi)的，還可以免交增值稅。
一般納稅人，難度相對較大，稅率為6%，相當(dāng)于營業(yè)稅時的5.66%，較之前高出0.66%，材料占比只要5%，17%=0.85
只需要取得銷售占比5%的材料，取得了相關(guān)扣稅憑證，就可以使稅負(fù)較營業(yè)稅低。
所以，一般納稅人更需要重視，作好營改增稅收管理工作。
另外，如果客戶是一般納稅人，稅負(fù)還可以轉(zhuǎn)移至下游環(huán)節(jié)，提高價格，只要不含稅價不比之前的價格高，是可以接受的。
實際稅負(fù)下降的概率還是比較大的。
這個話題先聊到這吧，主持人。
 
益清(ICS)
好的謝謝鄧總。那么，“營改增”實施一個月以來，福建省物業(yè)管理協(xié)會收到了哪些反饋情況?物管企業(yè)反映最強烈的問題有哪些?有請林董給我們分享一下。
 
林常青
我們這段時間收集了有以下六個方面
1、物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水、電、氣費、以及垃圾清運費等代收代付性質(zhì)費用，在營業(yè)稅制下不計入營業(yè)額，不繳納營業(yè)稅。在營改增后，認(rèn)定為貨物銷售，并入銷售額征收增值稅，增加物業(yè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
2、公共維修資金不征增值稅，國稅不同意開具增值稅發(fā)票，要求物業(yè)公司提供自制的收款收據(jù)，但地稅不認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的自制收據(jù)，不能作為成本列支，這個問題國稅與地稅尚未協(xié)調(diào)好。
3、住宅小區(qū)由于水電開戶都是開發(fā)商在修建時去水電公司申報的，故水電戶頭都是開發(fā)商的名字，但項目交付后實際是由物業(yè)管理公司交納水電費，水電公司開出的發(fā)票為開發(fā)公司名字，營改增后此類發(fā)票無法抵扣。物業(yè)管理公司與水電公司協(xié)調(diào)時，水電公司認(rèn)為產(chǎn)權(quán)人不屬于物業(yè)，不同意更名，也不同意將發(fā)票的抬頭開成物業(yè)管理公司。
 
后面三個是物管企業(yè)反映最強烈的問題：
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的停車收費根據(jù)“營改增”文件規(guī)定按照11%的稅率計算繳納增值稅，企業(yè)的人工成本無法抵扣相應(yīng)的進(jìn)項稅，給企業(yè)增加很大的稅收負(fù)擔(dān)。
5、一般納稅人的自來水公司銷售自來水按照簡易辦法依照3%征收率征收增值稅，在轉(zhuǎn)售時按照3%的征收率，抵扣進(jìn)項稅額，差額部分仍應(yīng)繳增值稅，“營改增”后企業(yè)稅負(fù)增加。
6、水務(wù)公司和電業(yè)局以物業(yè)公司用水用電(公攤類)為居民生活的價格為由，只能開具增值稅普通發(fā)票，不能開具增值稅專用發(fā)票，如果要開增值稅專用發(fā)票，就不能按居民的價格計算水電費。
 
益清(ICS)
對于全面實行“營改增”，物業(yè)管理企業(yè)不理解的方面是什么?針對物業(yè)管理企業(yè)反映的這些問題，有什么辦法可以解決?
 
林常青
我們目前協(xié)會正在通過(福建)省住建廳反應(yīng)
想通過省廳向省國家稅務(wù)局反應(yīng)上述問題!
另一渠道：省協(xié)會向中國物業(yè)管理協(xié)會反應(yīng)，通過中物協(xié)匯總后向國家稅務(wù)總局反應(yīng)!
 
益清(ICS)
目前反饋的情況如何?
 
林常青
還在跟蹤省住建廳。我想要2-3個月后才能有反饋!
 
益清(ICS)
好的，謝謝林董。請問鐘總，剛剛林董提到的那些問題您是否也碰到過?“營改增”實施以來，物管企業(yè)向您咨詢最多的問題是什么?
 
鐘冶
剛才林董提到的問題我們也都有遇到。
最近幾個月以來，無論是在培訓(xùn)課上還是在企業(yè)顧問咨詢的過程中，關(guān)于物管企業(yè)營改增的問題都非常繁多，五花八門。
問題大多集中在兩個層面，一個是關(guān)于政策適用的問題，一個是具體的稅務(wù)處理也就是操作層面的問題。
具體問題像學(xué)員問的最多的就是：關(guān)于物業(yè)企業(yè)代收水電的稅務(wù)及賬務(wù)處理、關(guān)于車位租賃及轉(zhuǎn)租的稅務(wù)及財務(wù)處理等這類問題。
其實真正涉及到整體稅務(wù)籌劃的反而不多，而我們認(rèn)為這才應(yīng)是企業(yè)關(guān)注的重點。
這個問題就分享這么多吧。
 
益清(ICS)
好的，謝謝鐘總。
 
三位都提到了一些物業(yè)管理會面臨的問題，接下來想請問鄧總，物業(yè)管理公司人工成本占總成本的60%-80%，這部分按照目前的政策無法抵扣進(jìn)項稅，除此之外還會有其他的成本可能也無法抵扣進(jìn)項稅，如公共區(qū)域水能耗、從小規(guī)模處購進(jìn)材料等，這部分的進(jìn)項稅如何抵扣?
 
鄧水巖
這個問題，在業(yè)內(nèi)探討較多，我從深圳國稅和四川國稅的問題解答上，也有相關(guān)問題的回復(fù)，應(yīng)該說在較大程度上反映了我們物管企業(yè)的呼聲
兩地國稅都給出了一個方子：
深圳國稅提出采取人力資源外包，四川國稅提出了勞務(wù)外包的辦法，
即物管公司招人采取接受勞務(wù)委派或勞務(wù)外包的方式。
 
益清(ICS)
您覺得哪種方法比較適用?
 
鄧水巖
但是，由于勞務(wù)外包，也可以選擇適用簡易計稅，同樣，也無法取得進(jìn)項稅額。
即使我們要求勞務(wù)中介公司提供全額征稅，取得6%的專用發(fā)票，同樣，在實質(zhì)上是羊毛出在羊身上，雖然多了進(jìn)項稅額，表面上稅負(fù)率會下降，但是，這個進(jìn)項稅對應(yīng)的資金，仍是我們物管公司承擔(dān)的，所以實質(zhì)稅負(fù)并不會下降。
所以，我們降低稅負(fù)，并不能從形式上取得了專用發(fā)票，包括將過去從小規(guī)模納稅人處購買的材料，改到一般納稅人處，這些采購，需要看不含稅額是不是較之前的有下降，這樣，才真正使企業(yè)稅負(fù)下降。
所以，對于上述兩個問題，我對兩地國稅的方案持保留意見。要想降低稅負(fù)，需要結(jié)合稅率比價，同時還需要從別的方面來想辦法。
暫回答以上。
 
益清(ICS)
物業(yè)管理公司的小區(qū)停車費是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動產(chǎn)租賃繳納11%的增值稅?若停車費按照不動產(chǎn)租賃這條執(zhí)行，有可能申請簡易征收嗎?據(jù)您了解，對此各地是否有不同規(guī)定?
 
鄧水巖
關(guān)于這個問題，我是在國內(nèi)比較提出不同意見的。我在我們《現(xiàn)代物業(yè)》雜志上，就提出了不同的意見。
后續(xù)，就此，還專門寫過一篇博文。我個人的意見是，不能一概而論，對小區(qū)停車費，一律按不動產(chǎn)出租稅率執(zhí)行。
比如，我們停車位，本身就一次性出售給了業(yè)主，我們后續(xù)向業(yè)主，不可能再收租金，哪有管理人向產(chǎn)權(quán)人收租金的道理。
我們實質(zhì)所收的，并不是租金，而是服務(wù)的費用。
所以，對于服務(wù)的費用，不能適用不動產(chǎn)稅率11%出租，而是按物業(yè)管理服務(wù)稅率6%來征收。
當(dāng)然，如果我們物管企業(yè)出于自身需要，另當(dāng)別論。
比如，我們對5月1日之前取得的不動產(chǎn)，我們可以選擇適用簡易計稅，按5%的征收率，這樣反而比6%的稅率更低了。我的這個想法，從部分國稅的反應(yīng)看，也得到了證實，比如北京國稅。
停車位租賃和服務(wù)費分開核算的，服務(wù)費部分可以按照物業(yè)費適用6%增值稅稅率。所以，請我們物管公司，要區(qū)分好，到底收的費用，是出租不動產(chǎn)的費用，還是服務(wù)的費用，我們需要區(qū)分開來，可以分別適用不同的稅率，這樣降低我們的稅負(fù)。
是的，暫交流到此。
 
益清(ICS)
關(guān)于小區(qū)停車費的問題剛剛林董也提到過，物業(yè)公司反映最強烈。請林董也談一談，物業(yè)管理公司的小區(qū)停車費是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動產(chǎn)租賃繳納11%的增值稅?若停車費按照不動產(chǎn)租賃這條執(zhí)行，有可能申請簡易征收嗎?福建省是怎么規(guī)定的?
 
林常青
停車位租賃收入按11%，停車服務(wù)費部分可以按照物業(yè)費適用6%增值稅稅率。
停車位租賃收入，視同不動產(chǎn)租賃收入和停車服務(wù)費收入分開核算的。
停車服務(wù)費收入可以合并物業(yè)管理費收入按照物業(yè)費適用6%增值稅稅率。
 
益清(ICS)
好的，謝謝林董。接下來想請問鐘總，物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托經(jīng)營小區(qū)共用部位的收益、以及不動產(chǎn)租賃等原有營業(yè)收入在“營改增”后如何確定稅率?對于一般納稅人和小規(guī)模納稅人的征稅率如何計算?
 
鐘冶
不動產(chǎn)租賃的增值稅稅率為11%，征收率5%。前者適用于一般納稅人，后者適用于小規(guī)模納稅人。2016年5月1日前取得的不動產(chǎn)租賃可以選擇簡易征收，即5%征收率。
委托車位經(jīng)營，不僅有業(yè)主委托，還有產(chǎn)權(quán)人委托，通常有兩種模式，一種是代理服務(wù)，一種是轉(zhuǎn)租經(jīng)營。
不過需要注意的是，代理服務(wù)需要滿足一定的條件。
 
益清(ICS)
由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在業(yè)主欠費的問題，而按照現(xiàn)行稅制物業(yè)管理企業(yè)須預(yù)先為欠費業(yè)主繳納稅費，因此能否按月度實際收費額計算增值稅銷項稅?
 
鐘冶
從目前增值稅條例及相關(guān)規(guī)定來看，企業(yè)是否要計稅取決于是否具有納稅義務(wù)。而企業(yè)的納稅義務(wù)與是否收款之間，并沒有必然聯(lián)系，是否收款既不是企業(yè)納稅義務(wù)的必要條件，也不是充分條件。
這一點并不僅限于物業(yè)管理企業(yè)。道理很簡單，無論企業(yè)是銷售商品，還是提供服務(wù)，不能說企業(yè)沒有收到客戶的錢，就不用向國家繳稅。
因此按實際收款額計算增值稅銷項稅額沒有法規(guī)依據(jù)。
但是在各地的稅務(wù)實踐中，基于各地基層稅局的業(yè)務(wù)水平和執(zhí)法嚴(yán)厲程度的不同實際執(zhí)行存在差異。
對于物業(yè)企業(yè)按實際收費額計稅，有些地方是默許的。但是基層稅局默許或者默認(rèn)的狀態(tài)并不能規(guī)避企業(yè)違規(guī)的風(fēng)險。
 
益清(ICS)
好的，謝謝。那么再請問鐘總，物業(yè)管理企業(yè)被納入增值稅體系之后，公司的財務(wù)管理制度、財務(wù)管理流程以及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面應(yīng)該怎樣進(jìn)行調(diào)整?
 
鐘冶
增值稅對企業(yè)的影響是巨大的，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，從財務(wù)管理角度自然是要加強財務(wù)票據(jù)的管理、重新梳理財務(wù)審批的流程、原則等，但是僅僅這些是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
更重要的是要對物業(yè)公司原有的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式進(jìn)行重新梳理。
比如，我們的很多客戶在選擇外包方時，按以往的原則就是同等質(zhì)量的情況下，價低者中標(biāo)，但在實施增值稅后，最后的價格往往就不只是供應(yīng)商表面上的報價了，供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，能否抵扣?抵扣多少?都影響著最終的價格。
這種情況下，我們就建議這些企業(yè)對采購流程、采購原則進(jìn)行了優(yōu)化。
類似的情況還有很多，比如是選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，分公司票據(jù)流怎么流轉(zhuǎn)等?具體也要結(jié)合企業(yè)實際整體的業(yè)務(wù)狀況、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析和優(yōu)化。
通常，我會建議有這方面需要的物業(yè)公司先做一個專業(yè)的財務(wù)診斷，從而了解在現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)下，我們的增值稅稅負(fù)是多少?還有哪些改善的空間?具體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)怎么調(diào)整?各分子公司怎么配合?等等。
 
益清(ICS)
下面的議題希望三位嘉賓都能分享一下各自的觀點。鐘總一開始也提到物管企業(yè)關(guān)心的問題五花八門，但都是操作層面的，稅務(wù)籌劃方面的反而很少。那么接下來我們就探討一下，“營改增”之后物管公司應(yīng)該采取哪些對策合理計稅?
 
鄧水巖
營改增全面推開之后，稅率增加了較多，一般納稅人有20幾項可以選擇簡易計稅情形，達(dá)到同樣的目的，有多種渠道，條條道路通羅馬、道路條條稅不同。這也為我們企業(yè)納稅籌劃，增加了很大的籌劃空間。
每家企業(yè)，都需要結(jié)合自身實際，來進(jìn)行籌劃，既要利用好政策，也要防范好風(fēng)險。
比如，我們的客戶主要是居民個人，且取得的增值稅專用發(fā)票非常有限，那么可以在身份上進(jìn)行考慮，盡可能作為小規(guī)模納稅人，把我們的年度服務(wù)額如何控制在515萬元以內(nèi)。如何將收入控制在這個額度內(nèi)，我們也需要對我們的收入進(jìn)行分區(qū)，哪些是代收代付的，哪些是我們物管企業(yè)自已的收入，盡可能把代收代付的，由受益人直接開票給我們的業(yè)主，我們不開票。
如果我們的客戶是一般納稅人企業(yè)，且可能取得一定的采購進(jìn)項稅額，如果測算，我們作為一般納稅人的稅負(fù)比小規(guī)模納稅人的稅負(fù)更低;或者營業(yè)額過大的話，那么還是要登記為一般納稅人。
作為一般納稅人，降低稅負(fù)，主要思路還是二項，在總的采購成本不增加的情況下，盡可能取得專用發(fā)票，或者稅率更高的;而在銷售上，要合理區(qū)分收入，適擇正確的稅率，避免視同銷售。
一、選擇適用小規(guī)模納稅人方法
假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民、且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利的，可以采取“劃整為零”和“代收剝離”(類似包干制調(diào)整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內(nèi)。
“劃整為零”：即將物業(yè)管理公司按服務(wù)的小區(qū)單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區(qū)域總部統(tǒng)一對各子公司業(yè)務(wù)分別進(jìn)行獨立的會計核算與納稅申報。
“代收剝離”：在將小區(qū)單獨設(shè)置為獨立的物業(yè)公司之后，不少物業(yè)管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業(yè)主代收代付的資金。物管公司需對收入進(jìn)行分析，盡可能與業(yè)主及其他權(quán)利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務(wù)收入。
物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規(guī)模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降價采購價格，以管理提升效益。
 
二、避免重復(fù)征稅籌劃
1、合理選擇適用稅率和銷售方式，避免多征稅
利用不動產(chǎn)包括電梯轎廂給廣告公司提供廣告服務(wù)，系不動產(chǎn)租賃服務(wù)、稅率為11%，非廣告服務(wù)業(yè);
利用小區(qū)公用部分車位對外提供車輛臨時停放服務(wù)，按不動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為11%，非物流輔助業(yè);
但是，向業(yè)主已購買使用權(quán)的車位收取的服務(wù)費，系物業(yè)相關(guān)服務(wù)，稅率為6%，并非不動產(chǎn)租賃服務(wù)。
2、避免因無償提供服務(wù)、視同銷售多交稅。如物業(yè)管理公司為鼓勵業(yè)主及時繳費，通常減免部分業(yè)主的物業(yè)費，構(gòu)成了視同銷售行為;物業(yè)管理公司可以制定不同的服務(wù)價格，比如將已購房、但未裝修遷入居住的業(yè)主服務(wù)價格適當(dāng)降低，避免采用免交、贈送方式。
3、盡量避免將代收代付行為當(dāng)作自身經(jīng)營行為。通過修改合同約定，改變過去經(jīng)營模式，盡量采用類似酬金制模式，主要業(yè)務(wù)收支均以業(yè)主或其他產(chǎn)權(quán)人名義完成
4、抵扣高利率，銷售低利率
比如電17%、出去按6%
燃?xì)?3%，出去6%
取得綠化工程的話，11%;養(yǎng)護可以6%。
上面第4點，有一定的難度，但是也不是完全無所作為
現(xiàn)在,關(guān)于水電氣方面，反應(yīng)的問題較多，如果利用好了，反而是機遇。
一個是進(jìn)項取得專用發(fā)票的問題。有些地方，認(rèn)為是銷售給居民個人的，不能開專票，那么，我們是不是可以要求他直接把票開給居民個人;如果是向我們收錢，當(dāng)然可以把發(fā)票開給我們物管公司。這方面的問題，我們要找的不是國稅，而是水電氣管理部門，可以通過我們的協(xié)會、主管部門，協(xié)同國稅，與電氣等部門溝通，要么給我們開具專用發(fā)票，要么直接開票給業(yè)主。
另一個是我們銷售適用稅率的問題，不能作為兼營銷售貨物，適用17%、13%等，這個才是我們需要與國稅溝通的，最好適用物管服務(wù)的混合銷售，適用6%的稅率，這個方面，湖北國稅就給予了肯定的回答。
如果我們?nèi)〉玫碾娛?7%，而銷售的稅率是6%，那么我們這里就有了11%的稅差，降低我們稅負(fù)也有了一定的保證，所以，對于這個問題，我還是持樂觀態(tài)度的，類似湖北國稅的觀點，也有不少省市了。
暫回復(fù)這些吧，個人觀點，供參考。
 
益清(ICS)
“營改增”試點實施后，應(yīng)稅服務(wù)年銷售額超過500萬元的可以認(rèn)定為一般納稅人，500萬以下為小規(guī)模納稅人。您一開始說的是盡可能把年度服務(wù)額控制在515萬元以內(nèi)，這里到底是500萬元以內(nèi)還是515萬元呢?
 
鐘冶
500萬是不含稅收入，515萬是含稅收入，兩者并不矛盾
 
鄧水巖
500萬是不含稅銷售額，515萬是含稅額。
 
益清(ICS)
感謝鐘總，感謝鄧總!
鄧總剛剛的回答非常的詳細(xì)，下面請林董談一談您的觀點。
“營改增”之后物管公司應(yīng)該采取哪些對策合理計稅?
 
林常青
有與鄧總相近的觀點
物業(yè)管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法
(一)小規(guī)模納稅人和一般納稅人的區(qū)別與適用對象
(二)選擇適用小規(guī)模納稅人方法
假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調(diào)整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內(nèi)。
避免重復(fù)繳稅、多繳稅對策
(一)合理選擇適用稅率和銷售方式，避免多繳稅
(二)盡量避免將代收代付行為當(dāng)作自身經(jīng)營行為
(三)通過修改合同約定，改變過去經(jīng)營模式，盡量采用類似酬金制模式
 
鐘冶
營改增對物業(yè)公司的稅負(fù)、財務(wù)管理和業(yè)務(wù)模式都會產(chǎn)生重大影響。
增值稅的籌劃方式和對策也是很多的，但是對于物業(yè)公司而言，當(dāng)下最重要的是要做好四個方面
一是全面了解政策、學(xué)習(xí)政策;全面有兩個含義，一個是政策要全面，而是學(xué)習(xí)的人員要全方位。
二是特別要提高財務(wù)管理人員的水平，當(dāng)前大多物業(yè)公司的財務(wù)人員還處于比較基礎(chǔ)的水平，因此無論是通過培訓(xùn)、內(nèi)訓(xùn)還是顧問輔導(dǎo)等各種方式，提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力、管理意識都非常重要。
三是調(diào)整業(yè)務(wù)模式，舉個例子，企業(yè)最常用的收費促銷手段，贈送物業(yè)費該采用什么方式，票據(jù)應(yīng)該怎么開?可以規(guī)避增值稅稅負(fù)或則使稅負(fù)最低!。
同樣，物業(yè)公司在開展多種經(jīng)營活動時，也可能會涉及增值稅的問題。這就需要我們對于業(yè)務(wù)模式、運營方式做一些調(diào)整，以使稅負(fù)最低。
四、優(yōu)化成本策略。是否選擇外包?外包怎么選擇?外包能否降低增值稅?如果不能，又該怎么辦?還有哪些籌劃手段?籌劃空間?增值稅降了，企業(yè)所得稅增了，又怎么辦?
這些專業(yè)問題對很多物業(yè)公司來說短期內(nèi)要解決，還是選擇了解行業(yè)的專業(yè)公司籌劃比較現(xiàn)實。
 
益清(ICS)
三位給我們分享了一些非常有用的對策，那么從政策方面來講，在國家整個“營改增”政策中對物業(yè)管理行業(yè)的考慮是否過少?對房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)等法律法規(guī)的篇幅非常多，而對于“物業(yè)管理行業(yè)”在整個文件中就只出現(xiàn)了一次，而且又是被列到了一個非常不起眼的位置，幾乎到了第三級第四級的一個分類了(服務(wù)業(yè)里的商務(wù)輔助服務(wù)業(yè)、企業(yè)服務(wù)里的物業(yè)管理)，物業(yè)管理真的那么不起眼嗎?應(yīng)該將物業(yè)管理列在哪個分類級別里才合適，以免低利潤而高稅負(fù)?請三位談一談各自的觀點。
 
鄧水巖
這個問題有意思。
我也查了法規(guī)，在36號當(dāng)中只有兩處關(guān)于物管公司的內(nèi)容，一是稅目，適用商務(wù)輔助服務(wù)——企業(yè)管理服務(wù);二是對于代收的住宅專項維修基金不征收增值稅。
另外，國家稅務(wù)總局公告2016年第29號國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管理辦法(試行)》的公告有一處：
4.下列情形不屬于完全在境外消費的商務(wù)輔助服務(wù)：
(1)服務(wù)的實際接受方為境內(nèi)單位或者個人。
(2)對境內(nèi)不動產(chǎn)的投資與資產(chǎn)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)。
但是，內(nèi)容少并不是國家對這個行業(yè)不重視，也與稅負(fù)高低無直接關(guān)系。
 
鄧水巖
5月1日以后，各地關(guān)于物管營改增話題其實很熱，不少省市國稅都有相關(guān)解答。當(dāng)然，從整體稅額來講，從2015年看，房地稅有約6000億、建筑企業(yè)4、5000個億，金融業(yè)也有4000億，生活服務(wù)業(yè)的規(guī)模是相對小了一些，但文件內(nèi)容，與稅收規(guī)模無關(guān)，主要還是管理的復(fù)雜程度相關(guān)。適用稅目關(guān)系也不太大，這次營改增的稅率有11%、6%，我們物管還是相對較低的稅率。所以，我個人以為，這些不是實質(zhì)問題。當(dāng)然，由于營改增推出時間短，內(nèi)容多，一下子不可能全部都弄到位，還有一個持續(xù)完善的過程，相信，在大家的共同努力下，物管公司的降稅會有更為明顯的效果
 
林常青
依據(jù)鄧總的數(shù)據(jù)從整體稅額來講，從2015年看，房地稅有約6000億、建筑企業(yè)4、5000個億，金融業(yè)也有4000億。很說明問題!

林常青
2015年物業(yè)管理行業(yè)主營業(yè)收入也僅4500億元人民幣!而上述幾個行業(yè)就稅收收入都比物業(yè)管理行業(yè)收入大!“小”不要不說! “少”提兩句也要認(rèn)了!
我對此問題沒有什么過多的意見了!
 
鐘冶
要說行業(yè)分類，粗略分一下，也有幾百個。不可能每個行業(yè)都需要那么多篇幅。其中直接提及物業(yè)管理的確實很少，但是這并不意味著，營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響會小于其他行業(yè)。像對于增值稅的一般性規(guī)定，都與物業(yè)管理行業(yè)有較大關(guān)聯(lián)，并產(chǎn)生重大影響，比如增值稅納稅時間、視同銷售、混合銷售等。其次由于物業(yè)行業(yè)目前普遍存在多元化經(jīng)營，實際上增值稅兼營行為普遍存在，而這在增值稅條例和實施細(xì)則里也都有嚴(yán)格的規(guī)定。至于說物業(yè)管理的分類是否起眼，怎樣的分類才合適?我覺得這不是問題的關(guān)鍵。問題的關(guān)鍵是物業(yè)公司怎么做才能享受到最大的政策紅利。我們認(rèn)為，實施營改增最不利的行業(yè)是建筑業(yè)。就目前來看，物業(yè)企業(yè)增值稅稅負(fù)整體應(yīng)該是下降的，但下降的多少最終取決于企業(yè)的管理水平。營改增，不僅需要財務(wù)人員關(guān)注，更需要物業(yè)公司老總、高層管理人員關(guān)注。很多行業(yè)都將營改增作為一把手工程。
 
益清(ICS)
感謝三位嘉賓的分享。還是那句，專業(yè)面前人人都是學(xué)生，難題當(dāng)下你我都有想法，再次感謝大家的到來!今天我的主持到此結(jié)束，下面把時間交給大家自由交流，也請三位嘉賓稍微留步，其他群友看還有沒有什么問題需要三位嘉賓解答。謝謝!
 
成忻(監(jiān)制)
@鄧水巖 @林常青 @鐘冶-鐘冶 謝謝三位嘉賓的精彩分享!
《現(xiàn)代物業(yè)》向深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會曹陽會長了解深圳市物業(yè)管理行業(yè)“營改增”工作推進(jìn)過程中的情況。曹會長今晚因為公務(wù)無法參與沙龍，但他特別通過我向沙龍轉(zhuǎn)達(dá)了他的觀點：
在物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)中，實際發(fā)生經(jīng)濟行為的實體大多是項目本身，例如一個物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是受聘于甲方代為管理這個小區(qū)的服務(wù)機構(gòu)，物業(yè)項目管理處相對于總公司來說只是一個派出性質(zhì)的營業(yè)機構(gòu)，物業(yè)費的性質(zhì)是屬于全體業(yè)主的，不能簡單地視為物業(yè)管理公司的“銷售額”�，F(xiàn)在有很多物業(yè)項目管理處年收入達(dá)不到500萬元，這種情況下，各項目都?xì)w結(jié)到公司統(tǒng)一納稅，“營改增”無疑會推高整個物業(yè)管理行業(yè)的賦稅水平。
深圳等地早有物業(yè)公司將物業(yè)項目管理處通過工商注冊后，獲得了非法人營業(yè)執(zhí)照，實行財務(wù)獨立核算，具有獨立納稅主體資格。這種情況下，如果物業(yè)項目管理處年收入達(dá)不到500萬元的，就可按小額納稅人即3%進(jìn)行納稅。所以，他也建議符合條件的物業(yè)管理企業(yè)可以參考這一做法，將部分物業(yè)項目管理處通過工商注冊獲得非法人營業(yè)執(zhí)照，從而解決物業(yè)管理公司“營改增”后整體賦稅變高的問題。
請問三位嘉賓對以上觀點的看法，將部分物業(yè)項目管理處通過工商注冊獲得非法人營業(yè)執(zhí)照，從而解決物業(yè)管理公司“營改增”后整體賦稅變高的問題，是否可行?會有哪些操作難點?)
 
鄧水巖
非法人營業(yè)執(zhí)照，我個人認(rèn)為，并不是一定是小規(guī)模納稅人。
除了其他個人，居民，是小規(guī)模納稅人外，其他包括個體工商戶都可以適用一般納稅人。
 
A豪庭
請教小規(guī)模企業(yè)入帳的發(fā)票要專用發(fā)票和普通發(fā)票的區(qū)別?也就是小規(guī)模有必要要專用發(fā)票嗎?請教嘉賓老師!
 
鄧水巖
我們要做的，不是改變組織形式，而是將代收的費用如何直接作為實際受益人的收入，由他們來開票，我們不開票。
這個是問題的關(guān)鍵。
 
鐘冶
小規(guī)模納稅人不必專用發(fā)票@A豪庭
 
鄧水巖
小規(guī)模納稅人如果銷售給非居民個人，可以申請開具專用發(fā)票，一般納稅人購買方可以抵扣。
這次營改增，有一個開票方面的突破， 居民個人出租出售不動產(chǎn)，也可以申請代開專用發(fā)票了，這在以前是不可能的。
 
忻錦帆
贊成@成忻(監(jiān)制) 的總結(jié)，稅負(fù)問題，實際上主要是物業(yè)公司自我完善問題。
 
A豪庭
@鐘冶 如要了專用發(fā)票有什么利弊?
 
林常青
從降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)角度看，把物業(yè)管理處按非法人營業(yè)執(zhí)照來辦理可能是一個好選項!
 
鐘冶
@A豪庭 小規(guī)模納稅人接受了專票，不能抵扣，無利弊。
 
鄧水巖
如果是一般納稅人，只要不是用于不能扣除的項目，需要盡可能取得專用發(fā)票，降低稅負(fù);如果用于集體福利、個人消費等不能扣除的，取得了，反而增加認(rèn)證的工作量。
我個人建議，可以由業(yè)委會申請開具發(fā)票，這個適用小規(guī)模納稅人概率大，北京自治的就可以，供參考，業(yè)委會開立自已的賬戶，不由我們物管公司代收代付。
十二、本市部分小區(qū)由業(yè)主委員會自管，即由業(yè)主委員會聘請保安、保潔、綠化等公司服務(wù)，業(yè)主委員會如何向交費業(yè)主開具發(fā)票?如何辦理開票手續(xù)?答：由業(yè)主委員會自行開具發(fā)票。向主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購發(fā)票。
上面是北京國稅的解答。
 
林常青
@成忻(監(jiān)制) 我個人觀點營改增”政策的實施對企業(yè)帶來的并不僅僅是稅和稅率的簡單變化，它對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理、涉稅管理、客戶管理、合同管理、現(xiàn)金流管理等方面都將產(chǎn)生重大影響。企業(yè)應(yīng)積極利用營改增這一契機，通過改善和優(yōu)化自身的內(nèi)部管理體系來最大程度地利用營改增所帶來的機遇，并降低潛在的風(fēng)險。完善物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)分工、專業(yè)外包、專業(yè)外包管理更重要!
 
A豪庭
@鄧水巖 等于業(yè)委會像個人一樣向稅局大廳申購發(fā)票，類似我們常說的"圓票"
 
鄧水巖
物管公司之所以稅負(fù)重，有很大一塊是代收的費用，由我們物管公司開票了，所以征的稅，這個是解決重復(fù)征稅的關(guān)鍵點。
如果能少開票，收入自然也下來了。
 
鄧水巖
有一張表，分享給大家。
各地國稅關(guān)于水電費的征稅問題。(可下載pdf)

 
成忻(監(jiān)制)
@林常青 林董， “完善物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)分工、專業(yè)外包、專業(yè)外包管理更重要!”是否可以理解為今后：“營改增”政策實施后，為獲取進(jìn)項稅抵扣發(fā)票，一般操作層的工作，如保安、保潔、綠化、機電維修等項目將會增大外包比重?
 
林常青
是的!營業(yè)稅改征增值稅是對推動物業(yè)管理行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的完善與調(diào)整、促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的一項重大改革，也是結(jié)構(gòu)性減稅的重要內(nèi)容。實施這項改革，有利于消除物業(yè)管理服務(wù)重復(fù)征稅，增強物業(yè)管理服務(wù)業(yè)競爭能力，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化分工，推動三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，帶動社區(qū)擴大就業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)充分運用科技、互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新，增強物業(yè)管理行業(yè)整體實力和服務(wù)水平。
 
成忻(監(jiān)制)
剛才鄧總分享時提到“有關(guān)水電氣方面，如果利用好了反而是機遇”。那關(guān)于水電氣費代收的問題，一定要讓水電氣等公用事業(yè)單位出具可以抵扣的專用票據(jù)，要么直接開票給業(yè)主，如果不出具票據(jù)，那我們?nèi)�物管行業(yè)是否就應(yīng)該聯(lián)合起來，拒絕代收?
 
法儒 | 物業(yè)法務(wù)
外包服務(wù)比例在某些地方確實在逐步加重，這是政策層面上的導(dǎo)向。據(jù)我觀察，物業(yè)相關(guān)服務(wù)商業(yè)務(wù)比往年都要好很多。
代收代繳現(xiàn)象在新建小區(qū)少，其他的基本都存在這樣的問題。
物業(yè)行業(yè)整體與水電氣部門溝通協(xié)調(diào)談判，如取得實質(zhì)性進(jìn)展將對物業(yè)行業(yè)發(fā)展起到里程碑的作用，其影響不亞于營改增對物業(yè)的影響。
涉及到太多的部門，這一環(huán)節(jié)改革到位將給水電氣部門增加工作量和運營成本。
有一種解釋比較耍無賴，人力成本高物業(yè)公司可以搞外包啊，這是不了解物業(yè)行業(yè)的基本情況，轉(zhuǎn)移注意力，營改增在物業(yè)這一塊要做好必須直面問題解決問題，切實減輕行業(yè)負(fù)擔(dān)，調(diào)整優(yōu)化行業(yè)機構(gòu)，從而促進(jìn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
 
成忻(監(jiān)制)
@林常青 林董，您在之前有提到"假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取'化整為零'和'代收剝離'(類似包干制調(diào)整為酬金制)的辦法……避免重復(fù)繳稅、多繳稅對策：通過修改合同約定，改變過去經(jīng)營模式，盡量采用類似酬金制模式。” 那是否說明“酬金制”取酬方式在“營改增”之后對物管企業(yè)更有利?這就促使了“酬金制”模式在物管行業(yè)的更大推進(jìn)?
在我們《現(xiàn)代物業(yè)》先前做的“營改增”調(diào)研中，有專家觀點認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)在“營改增”過程當(dāng)中，最關(guān)鍵的一點還是在于與客戶的商業(yè)談判。很多人在商業(yè)談判當(dāng)中，沒有意識到真正的問題在于談判的最后都會落在價格問題上�？蛻魰�要求物業(yè)管理企業(yè)開具增值稅發(fā)票，價格還要維持原來的價格，增值稅也要含在原先的價格里。如果保持價格不變，并且開增值稅發(fā)票，對物管的收入造成了哪些影響，在這種情況下物業(yè)管理企業(yè)也不完全懂得應(yīng)該如何進(jìn)行談判。雙方如何分享進(jìn)項抵扣帶來的好處。——其認(rèn)為這一點物管企業(yè)也應(yīng)該引起重視。
 
林常青
@成忻(監(jiān)制)  是的,推行“酬金制”是“營改增”之后物業(yè)公司重點要思考與推行的收費方式!
 
Lvbing
都改酬金制，稅少了很多，稅務(wù)局能同意嗎?地稅時酬金制理論上不一樣少交稅嗎?
 
林常青
@lvbing 稅負(fù)合理與均衡才是良策。但是，征收面必然擴大!
 
成忻(監(jiān)制)
2011年6月30日北京市地稅局發(fā)布了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告》：
北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告
北京市地方稅務(wù)局公告2011年第8號
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將物業(yè)管理企業(yè)以酬金制方式開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)有關(guān)營業(yè)稅適用政策公告如下：
一、對物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨帳戶專項存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。
二、業(yè)主委員會直接與提供勞務(wù)的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結(jié)算發(fā)票，對物業(yè)
管理企業(yè)從代管資金帳戶代付勞務(wù)價款的行為不征收營業(yè)稅。
特此公告。
二〇一一年六月十三日
說明當(dāng)時營業(yè)稅制下，“酬金制”對物管企業(yè)減負(fù)的利好(可以翻閱《現(xiàn)代物業(yè)》雜志2013年第4期專題報道《被“免”去的稅金：物管“無所謂”，業(yè)委會“怎么辦”》)，但各方因素，最后享受到該政策的小區(qū)和物管企業(yè)卻為數(shù)不多。
既然推行“酬金制”是“營改增”之后物業(yè)公司重點要思考與推行的收費方式，那是否在這方面多做些呼吁~
廣東連山祥安物業(yè)公司總經(jīng)理趙文軍
停車場收費是否屬于“營改增”范圍?
問題答復(fù)：
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)中《附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》―附：應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋規(guī)定，物流輔助服務(wù)，包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運客運場站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、貨物運輸代理服務(wù)、代理報關(guān)服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)和收派服務(wù)。
貨運客運場站服務(wù)，是指貨運客運場站提供的貨物配載服務(wù)、運輸組織服務(wù)、中轉(zhuǎn)換乘服務(wù)、車輛調(diào)度服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、貨物打包整理、鐵路線路使用服務(wù)、加掛鐵路客車服務(wù)、鐵路行包專列發(fā)送服務(wù)、鐵路到達(dá)和中轉(zhuǎn)服務(wù)、鐵路車輛編解服務(wù)、車輛掛運服務(wù)、鐵路接觸網(wǎng)服務(wù)、鐵路機車牽引服務(wù)、車輛停放服務(wù)等業(yè)務(wù)活動。
所以貨運客運站提供的車輛停放服務(wù)才屬于“營改增”范圍，一般停車場收費仍然屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍，按照“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
 
Valentino 練均華(香港)
酬金制也是香港流行的主流制度，也是減少業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的有效合約方式!中國物業(yè)管理也應(yīng)該從包干制轉(zhuǎn)向酬金制了。
廣東連山祥安物業(yè)公司總經(jīng)理趙文軍
 
成忻(監(jiān)制)
@Valentino 練均華 練博士，請教您:您企業(yè)在內(nèi)地的項目全部是酬金制嗎?"營改增"政策實施之后對比之前的征稅是否有減負(fù)，變化大嗎?港資、外資物管企業(yè)對內(nèi)地的稅收政策中哪些項目是最關(guān)注的，反應(yīng)最大的?
 
Valentino 練均華
@成忻(監(jiān)制)內(nèi)資企業(yè)、假外資企業(yè)即是就算是在境外上市，但業(yè)務(wù)都全在內(nèi)地的房地產(chǎn)背景之下物業(yè)公司一開始就是用包干制，所以就算聘請了境外總經(jīng)理也很難改變固有的管理層思維，我做過三家上述企業(yè)，祗有一家立即由新項目開始改用酬金制，但執(zhí)行起來也拖拖拉拉，另一家就話轉(zhuǎn)，但祗有少數(shù)新項目做得到，另一家就一點都轉(zhuǎn)不來! 相反、真外資在內(nèi)地的項目基本全部是酬金制!多年以來運作很良好!
@成忻(監(jiān)制) "營改增"政策實施之后對比之前的征稅是沒有減負(fù)，除非花很多動作去變化營運方式如上述很多專家提到的做法，我個人認(rèn)為企業(yè)花很多精力去應(yīng)付額外的稅項，包括轉(zhuǎn)嫁到下遊的外包清潔綠化保安企業(yè)的做法都是不務(wù)正業(yè)，本來就利潤微薄的下遊企業(yè)如何能生存?就是祗能把服務(wù)質(zhì)量下調(diào)!
因為境外的稅制不同，加上用酬金制，管理費不算公司收入，不用繳稅，祗是酬金部份作為公司收入!
所以港資、外資物管企業(yè)對內(nèi)地的稅收政策反應(yīng)都大!
建議政府考慮一下，已接受港式物業(yè)管理的模式，就要連稅制也一并實施!
 
嚴(yán)實(編輯)
@Valentino 練均華 您的建議極有外科手術(shù)式的作用，有時候真的是需要從根本上切除郁結(jié)腫瘤，修修補補無助于事。
對于一個單獨的企業(yè)，大部分是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，無法在大環(huán)境中獨善其身，而稅務(wù)部門的設(shè)計，也未必兼顧了物管行業(yè)的細(xì)節(jié)，所以對單個企業(yè)來說避稅的根本是推行酬金制(當(dāng)然這里不涉及其他收入)對行業(yè)整體來說，轉(zhuǎn)移非專票業(yè)務(wù)會增加不少麻煩 行業(yè)組織如何說服稅管部門，也是個考驗。
物管公司四大類收入中……物業(yè)服務(wù)收入，特約服務(wù)收入，公共服務(wù)收入，多種經(jīng)營收入，依次發(fā)生增值和遞增銷項，但是營改增后卻有一刀切，這是我們的難點和痛點。
鄧總說到四川的稅務(wù)解答，說明了還是有理解和同情的稅務(wù)官員，希望他們能增加執(zhí)行力，擴大影響力。
 
忻錦帆
行業(yè)自身也有問題。物業(yè)管理服務(wù)，本來應(yīng)該是屬于服務(wù)行業(yè)一類的，但是長期以來依附于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，稅務(wù)總局可能也吃不準(zhǔn)如何給物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)定位。
好的稅務(wù)人員，沒有能力影響政策制定，但是會為企業(yè)出主意，合理合法解決問題。碰到這樣的，就是運氣了。
 
郭連忠
是的，我在戴德梁行一直是這樣操作酬金制的管理模式，但這只是住宅物業(yè)!而寫字樓、商業(yè)購物廣場和城市綜合體又不一樣@Valentino 練均華 @嚴(yán)實(編輯) 
合理避稅，物業(yè)管理行業(yè)在這方面的研究比較有限!而在商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的集團層面研究的比較多!這是我長期從業(yè)經(jīng)歷的個人感受!
而在物業(yè)管理行業(yè)，住宅物業(yè)為生存和風(fēng)險而戰(zhàn)，行業(yè)根本就招不起更用不起人，所以今天看到稍為有點風(fēng)吹草動住宅物業(yè)又要折騰了!@成忻(監(jiān)制) @嚴(yán)實(編輯) 所以我覺得你們組織這樣平臺進(jìn)行研討，很不容易!
 
北京盛世美物業(yè)劉英
北京自來水、2015年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以分項做簡易征收。
 
汪洋海
一、物業(yè)企業(yè)收入主要包括四類：
(一)物業(yè)服務(wù)費，按照合同約定收取;(二)停車費，即部分由物業(yè)企業(yè)管理的停車場收取的費用;(三)代收代付的水費、電費，部分存在差額;(四)其他經(jīng)營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等。上述收入如何繳納增值稅?
答：
(一)物業(yè)服務(wù)費，按照合同約定收取按照企業(yè)管理服務(wù)繳納增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(二)停車費，即部分由物業(yè)企業(yè)管理的停車場收取的費用按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規(guī)模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
(三)代收代付的水費、電費，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增增值稅。一般納稅人稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(四)其他經(jīng)營收入，包括電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%，小規(guī)模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
七、原國家稅務(wù)總局《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)〔1998〕217號)是否有延續(xù)的優(yōu)惠政策。
答：按照財稅〔2016〕36號文件執(zhí)行。
九、物業(yè)企業(yè)代有關(guān)部門收取水、電、供暖等、燃(煤)氣費等價外費用是否并入銷售額，一并繳納增值稅?
答：如果由物業(yè)企業(yè)開具水電供暖等發(fā)票，均需要按照銷售水電暖氣燃?xì)饫U納增值稅。
十、物業(yè)企業(yè)增值稅發(fā)票用量較大，如何核定稅控機數(shù)量和發(fā)票用量?
答：依納稅人實際情況核定。
 
嚴(yán)實
哪個稅務(wù)局?
 
汪洋海
北京。是稅務(wù)局回答物業(yè)公司問的。李克強總理不是有一個講話嗎?第一個是五月一日起執(zhí)行，第二個是保證所有企業(yè)的稅負(fù)只降不升。